中信房屋.中壢.海華.捷運.SOGO.店面.農地.工業地.徵收地.農舍.專案經理人 小羅

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2015-01-02 03:49:05 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
新年交界期間往往是結婚旺季，財政部指出，父母贈與子女婚嫁財物
，價值在100萬元以內享有免稅，但所贈財物應在婚嫁前後半年內完成
申報，子女獲贈的百萬婚嫁贈與，才可以免繳納贈與稅。
每逢新年前後，都是民間嫁娶最熱鬧的時點，財政部提醒準新人們的
父母，善加利用子女婚嫁時所贈與財物的節稅規定，每位子女獲贈的
婚嫁財物不超過100萬元，都可以不計入贈與總額，免課徵贈與稅。
依據現行遺產及贈與稅法規定，每人每年擁有的贈與免稅額是220萬元
，另外，子女婚嫁時，父母還可以另外贈與100萬元財物，亦免課贈與
稅。
換言之，對於資金較為寬裕的家庭，每年除220萬元的贈與稅免稅額外
，還可以善用婚嫁百萬贈與，在子女婚嫁當年度送出100萬元的財物，
亦不必擔心會被課徵贈與稅。
財政部舉例，甲有一雙兒女，選在同一年結婚，甲與妻子除可各自贈
與總額220萬元（合計440萬元）給兒子及女兒外，還可以各自贈與
100萬元（合計200萬元）給兒子與女兒做為婚嫁贈與財物，換言之，
父母一年內合併送出640萬元財物給子女，都在免稅額度內，無須繳納
贈與稅。
財政部也規定，婚嫁贈與免稅時點的認定，是以子女登記結婚前後六
個月內的贈與為準。
因此，父母在辦理婚嫁贈與稅申報時，應提供贈與契約書、贈與人及
受贈人雙方身分資料及子女結婚登記的相關事實證明，只要趕在子女
婚嫁前後六個月申報，即享有免稅。
財政部提醒，逾期申報，免稅權益則會受損。

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
    
因婚姻或繼承等因素，持有公同共有房屋，計算房屋持有戶數已有譜。
財政部規定，除公同共有人是夫、妻及未成年子女共同持有時，可僅計
為一戶外，其他親屬持有的公同共有房屋，均要分別計算戶數。
自今（2014）年7月起，全台持有自住房屋逾三戶以上者，其房屋稅即要
改由最低1.5%起跳，公同共有房屋若非屬夫、妻及未成年子女所持有，
不論持分高低均被視為是「一戶」的結果，多屋族被課徵重稅的機率將
會上升。
財政部舉例，甲、乙為夫妻，與其未成年子女丙三人公同共有A屋，A屋
無出租且供甲、乙及丙實際居住，符合自住標準，計算持有戶數時，只
須按一戶計算。若甲全家人在台持有房屋數在三戶以下，全部房屋皆能
按1.2%的自住房屋稅率繳納房屋稅。
反之，甲、乙、丙三人為兄弟關係，共同持有B屋，亦供三人實際居住，
甲、乙及丙各自持有B屋三分之一的權利，在計算各別戶數時，視同三人
各持有「一戶」。
三兄弟名下若有其他房產，超過三戶時，超過的戶數須按高稅率計稅。
財政部日前發布最新解釋，公同共有房屋在計算住家用房屋供自住使用
戶數時，應以房屋所有人、配偶及未成年子女合併計算全國自住房屋戶
數，即共有人為夫、妻或其未成年子女關係者，以一戶計算；非屬上述
關係的個人所有持分共有房屋，須分別以一戶計算。
為遏制囤房，今年7月起，除自住房屋保持按1.2%稅率課徵房屋稅外，住
家用房屋稅率升高至1.5%至3.6%之間，實際徵收率授權地方政府決定。
自住房屋的三大要件包括：房屋無出租使用；供本人、配偶或直系親屬
實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。財政部表
示，自住房屋限三戶的計算標準，應涵蓋公同共有房屋在內。
【2014/12/02 經濟日報】

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
土地所有權人售屋，由配偶買回的行為，財政部規定，不得視為「換屋」
，不適用一生一屋優惠土地增值稅率10%的輕稅優惠。
財政部指出，申請「一生一屋」優惠土增稅率，須是土地所有權人與其配
偶及未成年子女僅有一戶自用住宅，且目的是換屋者為限。因此，土地所
有權人出售土地的對象，必須為其配偶及未成年子女以外的其他第三人。
財政部舉地方稅捐機關發生的課徵案件為例，中部有一納稅人，其土地經
法院拍賣，但地上建物未併同拍賣，因法拍土地由地上建物所有權人（即
納稅義務人）的配偶優先承買，被視為非屬換屋行為，不得適用「一生一
屋」的租稅優惠。
財政部強調，這是因為納稅人所有土地經法院拍賣時，由其配偶優先承買
，究其結果因實質不發生換屋情事，與土地稅法第34條第5項的立法意旨不
符，無法給予一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的優惠待遇。
政府為鼓勵民眾換屋，提供的租稅優惠除了一人一生一次的10%增值稅率之
外，基於照顧有多次換屋需求的民眾，當已用畢「一生一次」優惠土增稅
率後，再出售其自用住宅用地時，可改以「一生一屋」的課稅優惠降低售
屋租稅負擔。
「一生一屋」的土增稅率為10%，與「一生一次」相同，因目的在鼓勵多
次換屋，稅法未給予適用次數的限制，可以無限次申請使用，但申請「一
生一屋」課稅優惠者，必須符合六大要件。包括：
出售自用住宅土地面積不能超限，都市地區以不超過1.5公畝（約45坪）；
非都市土地不超過3.5公畝（約105坪）。且出售時土地所有權人與其配偶
及未成年子女，名下只能有一處房屋。
僅有一屋的換屋族，土地所有權人在出售前，必須持有該土地的所有權達
六年以上。
【2014/08/15 經濟日報】

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
重購自用住宅申請退稅（土地增值稅）要小心，「先買新宅、後賣舊宅」
者，新購住宅同時，舊宅若無人設籍，恐視為違反退稅要件，將無法順利
申請退稅。
財政部指出，自用住宅重購退還土增稅時，先購後售土地的退稅原則，應
以土地所有權人在購地時，已持有自用住宅用地為適用範圍。
財政部強調，自用住宅用地重購退稅須符合幾項要件，包括應二年內完成
重購或出售行為（包含先購後售，或先售後購）；以及新購或出售的用地
，合乎自用住宅用地相關規定，例如出售舊宅前無出租或營業行為，以及
完成設籍等。
由於「先購後售」與「先售後購」均可申請重購退稅優惠，財政部指出，
部分先購入新宅，之後再出售舊宅的納稅人，申請退稅時，經稅捐機關審
核發現其購入新宅同時，舊宅無人設籍或不符合自用住宅要件，因此喪失
退稅資格。
財政部舉例，甲在2013年6月新購桃園市自用住宅用地，並在2014年2月出
售原有八德市土地；甲在出售八德市舊宅土地時，才由第三地辦理遷入戶
籍手續。由於，甲早在2013年6月即新購桃園市土地，當時，八德市土地
並無本人、配偶或直系親屬設戶籍，雖然甲出售前已將戶籍遷入待售土地
，仍不符自用住宅用地規定，無法享有重購自用住宅用地退還已繳納土地
增值稅的優惠。
財政部指出，重購自用住宅用地退還原已繳納土增稅優惠措施的目的，是
考量土地所有權人因住所遷移或換屋等實際需要，須出售原有自用住宅用
地，另在他處購買自用住宅，為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地
的能力，因此准予就其已納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價
數額。
以甲納稅人為例，購入新宅時，其準備出售的舊宅並沒有本人、配偶或直
系親屬設籍在內，待售土地不具備自用住宅的要件，因此無法申請退稅。
【2014/07/02 經濟日報】

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經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
自用住宅騰空待售，財政部指出，所有權人若需遷出戶籍，只要遷出時間
距離出售未滿一年，仍可適用每人一生一次的優惠土地增值稅低稅率優惠。
自用住宅優惠增值稅率為政府減輕售屋者租稅負擔措施，每人一生只能申
請使用一次，採單一稅率10%。一般土地交易，其增值稅率是按土地漲價
總數額採累進課稅，持有20年以下者，稅率分別是20%、30%及40%；持有
超過20年者，出售時有減徵優惠。
財政部指出，實務上房地所有權人在出售房地前，若需要先遷居別處，遷
居時一併將戶籍自待售房地中移出時，常會發生在簽訂房地出售契約時，
出現戶籍已不在待售的自用住宅，能否適用一人一生一次優惠增值稅優惠
的疑慮。
針對這種坊間常見的現象，財政部指出，為免影響出售房地者的權益，並
考量這項措施的目的，在減輕出售自用住宅者的增值稅負，因此凡是在遷
出戶籍期間，準備出售的自用住宅用地，沒有出租或供營業使用情形，且
其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者，仍可適用自用住宅用地優惠稅
率計徵土地增值稅。
財政部提醒，出售自用住宅用地，申請適用一生一次優惠增值稅率時，還
要注意稅法所訂的特定條件，例如，優惠稅率有面積限制，出售的自用住
宅用地，都市土地面積未超過三公畝（約90.75坪），或非都市土地面積
未超過七公畝（211.75坪），該部分的土地漲價總數額才能按10%的稅率
課徵土增稅。
同時，土地所有權人如欲申請此項優惠稅率，亦須符合出售前一年無出租
或營業情形，且本人或其配偶、直系親屬在該房地已設有戶籍等要件。
財政部指出，僅有一屋的納稅人，若房地並非全部用做自用住宅使用，卻
仍要申請使用一生一次的優惠增值稅稅率時，只要是能夠明確劃分屬於「
自用住宅使用」與「非自用住宅使用」部分，即可申請依照房屋實際使用
面積比例計算所占土地面積，分別依自用住宅用地及一般用地稅率繳納土
地增值稅。

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2014/06/05
總統府昨（4）日發布總統令，公告房屋稅條例第5條修正案，增訂住家用房屋中，
非供自住的房屋下限稅率由1.2%提高為1.5%。財政部表示，依法非供自住使用的住
家用房屋增稅施行日期，訂為今年6月6日。
財政部指出，6月6日以後，非供自住使用的住家用房屋，適用稅率最低一律要由1.2%
拉升至1.5%，會較已發單課徵的103年度住家用房屋稅，出現0.3個百分點的差額稅率
。鑑於房屋稅屬於地方稅捐，有無必要補稅，將交給各縣市政府自行決定。
房屋稅條例第5條修正案即將施行，財政部也將提出住家用房屋，屬於「非供自住房屋」
的認定標準，發交稅捐機關執行。在認定標準尚未出爐前，徵納雙方均無法確認何者
為「非供自住」的房屋，因此，是否需對納稅人補徵103年度的差額房屋稅，還有研
商的空間。
房屋稅採按月計稅，已經完成開徵的103年度房屋稅，課稅期間是去年7月1日至
今年6月30日。新法生效日在今年6月6日，即會與已開徵並截止繳稅的103年度房屋稅
，出現新、舊稅率交錯的情形。除了非供自住的住家用房屋外，會出現新、舊稅率交
錯的房屋，稅率調高為3%到5%。

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
二年內重購自用住宅的換屋族要注意了，6月起全國稅捐機關將展開為期三個月
的清查行動，因重購自用住宅申請退稅者，若重購土地在五年內出現移轉或轉
做他用情形，會被追討退稅。
財政部指出，6月1日起至9月30日止，稅捐機關將對重購自用住宅用地退還已繳
納土地增值稅案件進行清查。
所謂「重購退稅」，依據土地稅法35至37條規定，土地所有權人在出售自用住
宅用地後，二年內另行購買自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地
地價，扣除繳納土地增值稅後的餘額，得向主管稽徵機關申請，就其已納土增
稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。
不過必須注意，重購土地自完成移轉登記之日起，五年內如果再行移轉時，稅
捐機關除可按該次移轉的漲價總數額課徵土增稅外，還會追繳原已退還的增值
稅款；另外，重購土地若未做自用住宅使用，改作其他用途時，也會被追回原
有退稅。
財政部舉例，甲2012年1月1日出售自用住宅用地，出售土地地價1,000萬元，已
繳納土地增值稅50萬元，另於2013年3月1日重購自用住宅用地，新購土地地價
1,500萬元，不足支付新購土地地價550萬元，因此，原出售土地所繳納的土地
增值稅50萬元，可以全數申請退還。
甲若在五年內將重購土地再行移轉、贈與或改作營業、出租使用，其已退還的
50萬元土地增值稅款，就會被追回。財部說，稅捐機關6月展開的清查行動，即
為瞭解已申請退稅的重購土地，有無違反退稅要件。

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