中信房屋.中壢.海華.捷運.SOGO.店面.農地.工業地.徵收地.農舍.專案經理人 小羅

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2015-09-21 05:24:41 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制明（2016）年1月起實施，夫妻售屋利得採個別計算原則，
損失則從嚴扣除。夫、妻各按新制課稅的房產，交易損失不可與配偶名
下的售屋利得互抵；同一人的售屋損失最長只能保留三年，超過三年時
，抵稅權將自動歸零。
此舉將使夫妻同時出售各自名下房產時，無法藉由損失互抵功能調節全
戶售屋所得，售屋總稅負不會因配偶一方有損失獲得下降。
財政部指出，明年啟動房地合一、實價課稅新制後，個人的房屋及土地
交易的課稅所得、應納稅額均採個別獨立計算原則，配合此一原則，同
一人名下的房產虧損，亦需個別保留抵稅權利，無法與同戶申報者名下
的售屋利得互抵，且每人損失抵稅權利自交易日算起，最多只能保留三
年。
舉例來說，甲在2016年1月買進A房地，取得成本1,300萬元，2017年以
1,400萬元出售，甲適用新制合一課稅，其支付包括改良、移轉等費用
為150萬元，A房地的土地漲價總數額為0，甲出售A房產出現損失50萬元
（1,400萬元-1,300萬元-150萬元）。
甲名下還有一筆B房產，2018年時，甲將之出售並獲利250萬元，B房地
的土地漲價總數額為100萬元，由於甲出售B房產的日期在A房產交易日
以後的三年內，因此在計算B房產的課稅所得時，甲原出售A房產保留的
50萬元抵稅權，可以用來扣除B房產獲利250萬元，再扣除B房產土地漲
價總數額100萬元後，甲2018年出售B房產應申報的課稅所得是100萬元。
假設甲的配偶乙名下也有一棟房產C，乙亦在2016年時將之出售，獲利
250萬元，C房產的土地漲價總數額設為100萬元。
因甲、乙兩人同時在2016年出售各自名下的房產，且均適用新制合一課
稅，當年甲雖有A房產交易損失50萬元，在房產利得與損失個別採計原則
之下，乙不能將配偶甲的房產利得用來扣除其出售C房產的獲利。
因此乙應申報的售屋課稅所得是150萬元
（即250萬元減掉C房產的土地漲價總數額100萬元）。

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2015-08-20 03:59:36 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一首宗課稅解釋出爐，大幅打破新、舊制課稅籓籬，今（2015）年年底
前購入的房產，日後變成遺產並由繼承人在明（2016）年新制上路後出售，只
要合乎自用住宅的條件，繼承人出售時，即可擁有在新制與舊制之間擇一適用
的課稅選擇權。
財政部這項放寬解釋，有助於消除房地合一課稅新制上路後，民眾可能面臨的
重稅負擔。
不過，售屋者擁有新、舊制課稅選擇權的範圍，只限做自用住宅使用的房產，
且必須是被繼承人在今年以前買進的不動產為限；一般買賣取得的房產或非自
用住宅房屋，並無自行決定課稅方式的權限。
財政部為保障現行自有房產者權益，決定大幅放寬因繼承取得房產出售獲利的
課稅規定。依據財政部所訂原則，被繼承人取得的房產日期落在今年12月31日
以前者，若為自用住宅者，不論繼承人何時出售，均可自行在「舊制分離」或
「新制合一」的課稅方式中，選擇稅負最輕者申報繳稅。
舉例來說，甲在今年2月1日取得A房產做自用住宅使用，甲不幸在7月1日因病死
亡，由其子乙繼承A房產且繼續做自用住宅使用，A房產即合乎財政部所訂從寬規
定，明年房地合一課稅新制上路後，乙若決定出A房產，符合辦妥戶籍登記、做
自用住宅使用連續滿六年等自住房產規定，即可以在新制或舊制中擇一有利方式
來繳稅。
財政部表示，在未賦予出售繼承房產課稅選擇權之前，乙取得的A房產須以繼承
發生日（今年的7月）做為房產取得日，若持有未滿二年出售，強制按新制課稅
；若持有滿二年出售，則一律適用舊制。不論新、舊制何者對乙有利，乙均無自
行選擇課稅方式的權利。
換言之，在財政部頒布最新從寬規定後，凡是年底前購入的房產，日後若經由
繼承由繼承人取得後，出售時即可自行決定房產利得的繳稅方式。

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2015-07-07 02:46:54 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一課稅制明（2016）年上路，財政部指出，新制施行時，舊制
亦會同時存在，新、舊制將並行課稅，售屋民眾必須注意房產利得的
申報時點，以免因延誤申報遭受處罰。
財政部表示，個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度，是以房屋所有
權移轉登記日所屬年度為準，這項原則通行於新、舊制。不過，新制
（房地合一課稅）採分離課稅，房屋所有權移轉登記完成後次日起算
30天內，就需向國稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。
相較於舊制（房地分開課稅），屬於房屋部分的交易所得，同樣是以
房產移轉登記完成日為所得發生年度，但因舊制的房產利得非採分離
課稅，而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報
，因此利得申報時點較新制為晚，適用舊制者，利得是在發生年度的
次年5月辦理報稅。
舉例來說，甲在今（2015）年7月6日與買方簽訂買賣契約，出售2010
年取得的A自用住宅，但雙方直到明（2016）年1月9日才完成所有權
移轉登記。由於甲出售的A房產，取得日在房地合一制施行前，且持
有期已逾二年，這筆財產交易所得應適用舊制（房、地分開）課稅，
房屋部分的利得按產權移轉登記日時點，應歸屬在105年度，甲在後
（2017）年5月才需辦理財產交易所得申報。
房地合一制施行後，財政部強調，目前房地分開課稅的舊制並未消滅，
凡是在2014年1月1日以前取得的房產，或是2014年1月2日以後取得的
房產，但出售時持有已逾二年者，都是舊制房地分開課稅的適用對象
，其房產利得均採結算申報。

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2015-06-10 03:52:57 經濟日報 記者／陳美珍
明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，
享有400萬元免稅額優惠，即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有
單一稅率10%。
對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，不僅享有特殊的「免稅
額」優惠，適用稅率亦最低，售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高
45%為輕。
不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。明年房地利得
合一課稅時，自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，應是出
售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，如此才能正
確辦理申報。
強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，即
只有明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；以及2014年1月2日
以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。
不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，房產用途即使是自用住宅
，按規定，售屋利得需按舊制課徵，維持現狀不必合一課稅，即土地部
分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。
換言之，只有適用合一課稅新制的自用住宅，在計算房產利得稅
（房屋及土地）時，才有400萬元免稅額可運用，分離稅率為10%
（免於合併申報）；反之，按舊制分開計稅的房產利得，並無免稅額
優惠，房屋部分的利得，需與其他綜合所得合併申報，稅率為5%到45%
不等。
其次，適用合一課稅新制的「自用住宅」，必須符合四項要件，且缺
一不可。否則，即會被歸為「非自用住宅」，同樣無法享有新制賦予
自用住宅各項租稅減免待遇。四大要件包括：
一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。
二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。
三、持有期間不能出租或供做營業使用。
四、個人、配偶及未成年子女在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。
同時符合四項要件者即屬「自用住宅」，合一課稅新制施行後出售，
不論房價高低，扣除取得成本、費用與400萬元免稅額之後，若還有獲
利，需在所售房屋完成所有權移轉登記後30天內，按10%的稅率繳納房
地合一利得所得稅。
由於房地合一課稅新制採分離課徵，因此這筆售屋利得不必再與其他
綜合所得合併，在次年5月的綜合所得結算申報期間辦理申報。
舉例來說，甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用
，並在2026年1月2日以2,000萬元出售。甲持有A房產期間符合新制對
自用住宅的各項要件，假設甲的售屋獲利1,000萬元，減除400萬元免
稅額與200萬元相關費用後，剩餘400萬元即要按10%稅率，繳納40萬元
的售屋所得稅。(基礎篇四之三)

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2015-06-12 00:22:24 經濟日報 記者 陳美珍
「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋，
不僅可獨享400萬元的免稅額，超過免稅額部分的獲利，即使必須按
10%稅率課稅，若是售屋目的為換屋時，還可以再透過優厚的重購退
稅機制，將售屋利得稅負一舉化為烏有。
舊制之下，重購退稅機制原本即已存在，但是合一課稅新制施行時，
重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時，只
能價格愈換愈貴，或面積愈換愈大，而是符合「自用住宅」以及
「二年內重購」的要件，就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。
先以「二年內重購」為例，換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋，或是
先賣舊屋、再買新屋，買與賣相距的時間都在二年以內完成，就達到
基本退稅要件。
再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於
自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即
：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要
連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。
必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對
「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。
新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚，主要就在不論是要大換小
、或是小換大，豪宅換平房、或平房換豪宅，其因出售自用住宅所繳
納的所得稅，都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說，如果是低價
屋換高價屋，出售低價屋所繳納的所得稅，可以全數退稅；反之，若
是想要換購較為低價的房屋，同時出售高價舊屋時，也可以按照重購
（新屋）價格占出售（舊屋）價格的比率，申請退稅。
舉例來說，甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產，在2025年時決
定出售，並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產，假設A房產
出售時的房地合一收入，扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額
，及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，還要繳納40萬元所得稅。
甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件，出售A房產
所繳納的40萬元，即已取得申請退稅的資格。

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