中信房屋.中壢.海華.捷運.SOGO.店面.農地.工業地.徵收地.農舍.專案經理人 小羅

2015-10-19 02:19:26 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
自地自建、合建分屋取得的新屋，明年1月房地合一新制施行後，
自住房屋優惠將從寬適用，財政部同意，新、舊屋持有期間准予
併計，納稅人在新制施行後出售自住房地，合併新舊屋持有期逾
六年，利得400萬元以內免稅。
房地合一實價課稅新制明年1月1日起上路，財政部針對新制施行
後，個人拆除自住的舊屋自地自建，或與營利事業合建分屋，其
後再出售時的持有期間做出從寬規定，即房地合一新制施行時，
若新、舊房屋均做自用住宅使用，日後出售新屋，新、舊房屋的
持有期間可以合併計算。
舉例來說， 納稅人甲在2018年3月1日取得Ａ房地並設戶籍及居住
，2019年3月1日拆除Ａ屋後在原土地自地自建，2021年3月1日取得
興建完成Ｂ屋的使用執照， 甲並在Ｂ屋設籍及居住 ，其後，2026
年3月1日出售Ｂ屋，甲可以申請使用自住房地租稅優惠。
依據財政部規定，甲持有自住房地的期間分別為：出售新屋Ｂ的持
有期間為五年，即自2021年3月起算至2026年3月1日止；持有A屋的
持有期間則為一年，即自2018年3月1日起算自2019年3月1日止。
甲出售B屋因可併計A屋的持有期間，按照從寬規定，甲出售B屋自
用住宅的持有期間即為六年。
財政部表示，甲持有A、B房屋共計六年期間，需同時符合辦竣戶籍
登記並且居住，且無出租、供營業或執行業務使用的條件，再加上
甲在此期間，與其配偶及未成年子女均未曾申請享有自住房地400萬
元免稅優惠，出售B屋的利得低於400萬元部分，即可免繳所得稅 。
財政部提醒，新制施行後，納稅人自建房屋或取自與營利事業合建
分屋獲配的新屋，只需辦理設籍及居住，並且符合自用住宅的使用
要件，出售並計算其自用住宅持有期間時，可將在自地自建或合建
分屋前的「舊屋」納入與新屋併計，合計持有滿六年，出售新屋時
即可扣除400萬元免稅額。

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2015-11-09 05:10:16 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制明（2016）年施行，財部祭出免罰令。短漏報新制合一課稅
的交易利得金額在30萬元以下，或應納稅額少於4.5萬元的漏稅案件，符合
未利用他人名義買賣房產的條件，即可列屬情節輕微，短漏報行為不會遭
到處罰。
依據所得稅法規定，明年房地合一制施行後，出售房產獲利未在規定期限
內完成申報，或已申報但短漏所得稅，或完全未辦理申報的稅務違章案件
，最輕會被處以3,000元以上、3萬元以下的罰鍰；最重則要按所漏稅款處
以三倍以下的罰金。
財政部為使徵納雙方在新制施行後，處理違章漏稅案件有所依循，已經訂
定專用於房地合一課稅新制逃漏稅案件的減免罰標準，挑出三種交易樣態
，准予在一定條件下，給予完全免罰的優待。
一、未依限辦理申報，但在未經他人檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之
調查人員調查前，已自動補報，且如有漏稅情形，並已加計利息補繳漏稅
款者。
二、個人交易因繼承取得的房產，且在交易日之次年綜合所得稅結算申報
期限前已自動補報，如有應納稅額亦已加計利息補繳者。財政部表示，屬
於這類免罰的交易房產，必須是被繼承人在2015年12月31日前取得，且個
人在2016年1月1日以後繼承，做為自用住宅使用的房屋才得適用。
另外，財政部規訂，若交易的房地產為個人在2014年1月2日至2015年12月31日
間繼承取得，且個人及被繼承人持有期間合計在二年以內，不符合自住房
屋要件者，不在免罰之列。
三、配合稅捐稽徵法第48條之2，對於漏稅在一定金額以下案件提供免罰的
「微罪不罰」原則，房地合一新制施行後，出售房產的交易利得，未申報且
短、漏報應課稅的交易利得在30萬元以內，或是漏稅額低於4.5萬元的違章
案件，經查並無利用他人名義買賣房產情形，其短漏報違章行為亦得以免罰。

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2015-12-10 04:03:41 經濟日報 記者郭珈爾／台北報導
房地合一新制明年上路，中區國稅局提醒民眾，應該注意名下房地
的持有期間。民眾出售配偶贈與的房地，應該把配偶的持有期間也
併入計算，以判斷是符合新制還是舊制。
此外，民眾買賣自用房地、想要換屋，只要新房地在重購後五年是
自住用途，就可申請適用重購抵稅的優惠。
國稅局解釋，原則上房屋、土地的「持有期間」，是從房屋、土地
的取得日開始計算，並算至房地的交易日為止。
交易日和取得日的認定，是以完成所有權移轉的登記日為準。如果
是無法辦理建物所有權登記的違章建築，是以訂定買賣契約的日期
認定；如果是被強制執行交易的房地，是按照領到權利移轉證書的
日期認定。房地若是在2014年1月2日以後取得、持有期間在二年內
，並在2016年1月1日後交易，就要依照新制繳納所得稅。
但如果民眾是因為繼承、接受遺贈或配偶贈與取得房地，則是屬於
例外情形。民眾要把被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間和自己的
持有期間合併計算，再判斷是否適用於房地合一新制。
舉例來說，先生在2013年6月購入房地，並在2015年5月30日贈與給
太太、完成移轉過戶。太太在2016年初出售，其持有期間和老公合
併計算後已滿兩年，可以適用舊制計算財產交易所得，不必依照新
制課稅。
此外，在房地合一新制下，民眾買賣已登記戶籍的自住房地，無論
是先買後賣或先賣後買，只要是在出售前一年內沒有出租或營業用
途，出售舊房地和重購新房地的完成移轉登記日差距又在兩年以內
，即可適用重購退稅的優惠。換比原屋更大的房子，可以全額退稅
；換成小屋，則可以按比例退稅。
不過，該筆重購的新房地，必須在重購後五年內都是自住用途。如
果民眾改為其他用途，或是再移轉買賣，稅捐機關會追繳原來扣抵
或退還的稅額。

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2015-12-18 05:14:04 經濟日報 記者郭珈爾／台北報導
房地合一稅制明年正式上路，中區國稅局昨（17）日提醒民眾，房地交易時，
因取得、改良和移轉房地而支付的費用，像是常見的契稅、印花稅、代書費和
修繕費，都可以在申報所得稅時扣除。
國稅局解釋，民眾房地交易所得的計算方式，是把成交價額減除房地取得成本
和費用。其中，房地取得費用必須是用在取得、改良和移轉房地用途才可以扣
除。
房地取得費用的認定範圍分為三類，包括在購買房地時，為了讓房地達到可供
使用狀態的必要費用，像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費和
效能非二年所能耗竭的修繕費等；出售房屋和土地時所支付的必要費用，例如
仲介費、廣告費、清潔費、搬運費；改良土地所支付的費用亦可扣除，例如工
程受益費、土地重劃費用，而民眾如果無償捐贈一定比率的土地作為公共設施
用地，該筆土地在捐贈時的土地公告現值也是屬於改良土地的費用。
值得注意的是，取得房屋及土地所有權「之後」，應該繳納的土地增值稅、房
屋稅、地價稅、管理費、清潔費和金融機構借款利息，就不能列為成本及費用
減除。
國稅局強調，出售適用房地合一新制的房地時，民眾除了提出原始取得成本的
證明文件，也應該提供支付取得、改良和移轉費用的證明文件，讓國稅局核認
後扣除。如果民眾沒有提出上述費用證明文件，或是費用未達成交價額5%，國
稅局可以按成交價額的5%計算得減除的費用總額。
民眾房地交易若適用房地合一新制，在計算房地交易損失時，可從交易日以後
三年內適用新制的其他房地交易所得減除。民眾如果沒提出原始取得成本、費
用等證明，而由國稅局查得資料核定，計算出來的房地所得是虧損，這筆損失
金額仍然可以在交易日以後三年內其他新制的房地交易所得扣除。

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2015-11-24 03:48:24 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一新制施行後，同時出售適用新制的房產，為免出現稅基相互
侵蝕現象，財政部決定，房產合一交易所得減除土地漲價總數額只限
同筆減除，每筆房產交易所得若低於土地漲價總數額時，該筆房產應
申報的交易所得一律為零。
舉例來說，甲在2020時同時出售A、B及C三筆土地，三筆土地的土地漲
價總數額均為30萬元，合一課稅下，A的合一利得是40萬元、B為20萬元
，C則出現交易虧損10萬元。
財政部指出，甲在以房地合一交易所得減除土地漲價總數額時，依據
各別減除原則，三筆土地課稅所得必須分開計算：
一、A房產部分：合一交易利得是40萬元，A土地的漲價總數額是30萬元
，合一交易利得超過土地漲價總數額，A房產應計入所得課徵所得稅的
金額即是10萬元（40萬-30萬元）。
二、B房產部分：合一交易利得是20萬元，B的土地漲價總數額是30萬元
，因合一交易利得低於土地漲價總數額，依財政部規定，B房產應計入所
得課稅的金額一律為0元。
三、C房產部分：合一交易產生虧損10萬元，不論土地漲價總數額為何，
均免再減除土地漲價總數額，由於交易利得已為虧損，因此可按虧損10萬
元計入所得，個人可與其他財產交易利得互抵，如無其他財產交易所得，
此筆虧損的扣抵權可以保留三年；營利事業的虧損扣抵權則長達十年。
在此例中，甲因是同年出售均適用新制的房產，A、B及C各為合一所得
10萬元、0元與虧損10萬元，甲申報年度所得稅時，需將三筆房產賺賠
金額加總，得出年度房產課稅利得為零元【10萬+0元+(-10萬元）。

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賣自地自建房產 留心稅制
2016-01-11 05:00:38 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
房地合一施行後，出售自地自建房產要注意，適用新、舊制課稅方式要由
房、地各自的取得日決定，如屬新制合一課稅的利得，因持有期長短會使
稅負輕重不一，財政部規定，這類自地自建售屋利得的持有期間，可自土
地取得日起算，即土地持有愈久，新制合一稅率即會愈輕。
財政部表示，今年開始實施房地合一課稅新制，房產利得課稅方式也進入
雙軌並行年代。民眾購買土地後再自建房屋並出售，因土地與房屋取得日
期不同，會出現房屋及土地分別適用新、舊制課稅的情形。
依據財政部規定，自地自建案件中，土地取得日期若是在去年12月31日以
前，自建房屋取得日（核發使用執照日）是在新制施行之後，從取得土地
到自建房屋出售合計持有年數超過二年，土地部分即須適用舊制，仍然免
課所得稅；房屋部分則要適用新制課稅。
如果土地取得日在去年底以前，但建屋後到出售時，土地持有年數未達二
年，包括土地及房屋均要按新制合一課稅。財政部表示，此時在計算合一
課稅的適用稅率時，應自取得土地所有權日到房產出售日的總持有年數，
決定其合一課稅的稅率。
例如，甲分別在2013年6月1日及2016年6月1日買入A、B兩塊土地，並在二
筆土地上自建房屋，2019年6月1日房屋同時興建完成，甲在2021年5月31日
將房地全出售。
甲出售的房地中，A土地的取得日（2013年6月1日）在去年12月31日以前，
出售時持有期間已超過二年，A地應適用舊制，不課土地交易所得稅；在
A地上自建的房屋，因是在2016年以後才興建完成，應按新制課稅，其適
用稅率是以土地取得日（2013年6月1日）到出售日（2021年5月31日）計
算共達八年，因此合一課徵房屋部分的交易所得稅率為20%（超過二年但
未達十年）。
至於B地，因為是在今年以後才買進，B地上所建房屋亦是今年以後完成，
甲出售B地及B地上的房屋均應按新制課稅，適用稅率也是自取得B地時起
算共計五年，甲出售B房、地的合一稅率為20%。

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