【經濟日報╱記者／呂郁青】
李小姐去年底賣掉房子，打算清償T銀行房貸，向銀行申請房屋清償證明，才能把房子交
給新買主，T銀行卻要求李小姐要先還掉信用貸款餘額，才肯塗銷房屋抵押權，讓李小姐
順利交屋賣房。
原來，李小姐是另一筆300萬元信貸的連帶保證人，還剩下100萬元信貸沒還完。李小姐
說，「哪有這種事，怎麼可以把所有貸款統統綁在一起？」氣憤地向消保單位投訴。消基
會金融消費委員郭尚義表示，銀行沒有違法，關鍵就在於當初李小姐簽下的房貸抵押權屬
於最高限額抵押權，向同一家銀行借，不管是過去或是未來的所有貸款都屬抵押範圍。
房貸綁信貸
不過，亞洲大學財經法律學系副教授李禮仲認為，房貸綁信貸根本就不合理，應是橋歸橋
、路歸路。消保會法制組組長邱惠美也表示，就算是最高限額抵押權也應限定在那筆貸款
所衍生的債權，不能包山包海。
最高限額抵押權，是一隻橫跨過去、現在與未來的可怕怪物。李小姐萬萬沒想到，當初簽
下房貸契約沒注意到的幾個關鍵字，會成為她現在買賣房子的阻礙。
問十個辦房貸的人，有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是「最高限額抵押權」，還是
「普通抵押權」，李禮仲提醒，這些讓一般人聽了就頭昏的法律名詞，可能綁住你的房子
一輩子。
「不就是把房子抵押給銀行嗎？房貸還完就沒事了吧？」最近剛辦房貸的王先生覺得，不
用搞懂這麼複雜的法律名詞，反正只要按時繳房貸就好。
像王先生這種不想花心思看契約的消費者占大多數，王先生說，「反正看不懂，看了也沒
有用。」李禮仲提醒，銀行要求王先生請姊姊擔任連帶保證人，如果王先生沒還完房貸，
姊姊的房子有可能不能出售，或是王先生未來如果還有信貸糾紛不想繳，姊姊也須幫王先
生繳信貸，否則姊姊房子有可能被拍賣。
王先生很驚訝，姊姊明明是王先生這筆房貸的保人，怎會變成也得負責王先生以後的信貸
，還可能牽連姊姊的房子無法出售、換屋？
一家公股銀行房貸業務員說，她在放款處做了十幾年，常看到保人為房貸作保，卻沒想到
連自己的房子也保不住。
「這是真的，」李禮仲說，就算房貸繳清了，但是本人或是作保對象還積欠信用卡、現金
卡、信貸、車貸等貸款，銀行可以因為當初民眾房貸簽訂最高限額抵押權的權利，拒絕給
予房貸清償證明，沒有房貸清償證明，民眾就沒辦法塗銷設定，沒有辦法塗銷設定，就沒
辦法賣房子。
消保會也發現，銀行貸款常見爭議就是出自於此，很多人以為還完房貸，抵押權應該就消
失了，沒想到，銀行不願塗銷該抵押權，最常發生的就是借款人還欠有其他債務，包括第
二棟房貸、信貸或是現金卡，還是借款人還擔任他人的保人。
認知差距大
銀行不塗銷抵押權，影響的不只是民眾無法拿到清償證明，最重要的是，借款人想要賣屋
、換屋都沒辦法。
大部分民眾都認為，既然提供抵押品的貸款已還清，銀行就應該要「公平」地把抵押權塗
銷。邱惠美說，沒錯，一般人認知的這種關係，叫做普通抵押權，但現在大部分銀行房貸
，都是依照「最高限額抵押權」設定。
就像哆啦A夢擁有任意門，銀行可在設定的金額中，跨越時間與空間，向民眾合法求償。
消保會呼籲，銀行應修改定型化契約，不能包山包海抵押所有債權。
為何銀行房貸大多選擇最高限額抵押權，是不是過度保護銀行債權？銀行授信主管喊冤，
最高限額抵押權對民眾也是好處多多，在事先設定的額度內，雙方可不斷發生債務關係，
好處是不必不斷設定抵押權，造成民眾不便，像理財型房貸，民眾可以在額度內隨還隨借
。不過，房貸業務員也坦承，很多人辦房貸1,000萬元，設定1,200萬元的最高限額抵押
權，理論上還掉500萬元，還可以借500萬元到700萬元的抵押貸款，但民眾欠錢以現金
卡借款。抵押貸款利率較低，現金卡卻高出很多。李禮仲說，「銀行享受抵押的好處，民
眾卻沒享受到。」
【2009/03/25 經濟日報】
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