違約金超收 可興訟保權益
2010年11月20日蘋果日報
【蔡佩蓉╱台北報導】「提前終止租約，為什麼房東不僅沒收2個月押金，
還另外要求1個月的租金賠償？」專家提醒，民眾簽約時須留意是否有「提
前解約條款」，一般違約金大多收取最多2個月的租金，若違約金過高，依
據《民法》可酌減，簽約時務必謹慎注意契約內容。
「違約金」的訂立是為了降低房東出租風險、保障出租權益，作為對房客約
束作用，中信房屋法務經理白宗益表示：「簽署定期契約，房客若提前終止
租約，房東可依據契約訂立內容，要求違約金。」只要有約定違約金，房客
就必須負擔。
商業租約另有標準
坊間有不少房東針對學生族群，訂下「不平等條約」，一旦有違約狀況發生
，除了押金沒收之外，另外要求「損害賠償」或多收1個月租金作為違約金
，加總起來超過3個月租金，宇恒法律事務所律師沈以軒指出：「雖然簽約
時訂下的條約，具有法律效力，但是違約金過高，一旦至法院提出訴訟，法
院會判決是否應該酌減。」
依據《民法》第251及252條，房東若收取過高違約金，法院可酌減違約金，
由於一般提前解約狀況，房東大多沒收1個月押金，最多沒收2個月，若房東
要求2個月以上的違約金，明顯是濫收，目前法院相關判例多以房客勝訴居多
；但以「住宅租賃」性質為主，商業使用則另有標準。
若雙方沒有約定違約金，但仍有其他賠償依據，沈以軒表示，「例如有另行
約定『損害賠償』，必須舉證實際的損害狀況才能求償，因此建議，簽約時
應確切明定違約金，並詳細閱讀是否有誤。」
留意提前解約條款
避免產生違約金糾紛，白宗益表示，房客簽約時一旦發現違約金過高，可向
房東據理力爭，要求合理的金額，同時，留意契約內是否有「提前解約條款
」，只要簽約前房東及房客認同提前終止租約的賠償內容，雙方好聚好散，
也能免除不必要的法院程序。
違約金收多少合理？
˙市售租賃契約內容：租約期間內，若房客提前終止租約，應賠償房東1個月
租金
˙違約金適用對象：大多約束房客，但須留意是否有約束房東，房東提前終止
租約也須提出賠償
˙金額過高：向法院提出訴訟，據《民法》251及252條，法院會酌減租金
資料來源：《蘋果》採訪整理
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