跟進成屋買賣制度 過戶前價金須立專戶保管
2010年07月03日蘋果日報
【廖芸婕╱台北報導】為保障房屋買賣雙方的交易安全，國內中古屋長久以來實
施「履約保證」制度，將價金及產權的擔保交由公正的「第三人」負責，除了中古
屋市場外，行政院消保會也修訂細則，未來建商賣預售屋必須提供履約保證，最快
明年3月可望上路。
強化保障
到底履約保證是什麼？「履約保證」（ESCROW）為歐美國家實行多年的不動產交易
安全制度，為避免房屋買方把錢全數付清了卻拿不到產權，或賣方把權狀、印鑑、
證明都交出去了卻拿不到錢，因此需要有公正的「第三人」負責價金及產權的擔保
。在台灣，這個「第三人」通常是銀行或建築經理公司。
如此一來，買方付出的買屋價金，會先保留在銀行或建經公司的「專戶」中。等所
有買賣手續全部完成、房屋產權過戶後，買賣價金才可一齊到位。
目前市場上絕大多數的成屋交易都適用履保制度，或稱「房屋交易安全制度」、「
成屋履約保證」、「買賣價金履約保證」，並由「保障方」收取房價萬分之2~6的手
續費，房仲直營體系多由店頭自行吸收，加盟體系則多由房屋買、賣方平均分攤。
建商資金須雄厚
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房屋買賣交易必須經過簽約、用印、完稅、
交屋等4階段，其中尤以「完稅」階段為最可能發生變數的關鍵點。
假如產權已經過戶到買方名下，買方又與代書狼狽為奸，使賣方無法獲得後續價金
，賣方恐得不償失。有了履保制度，雖然賣方可能晚1個月才能拿到錢，至少價金都
放在保障方的專戶內，不容買賣方於交屋前挪用。
不過，預售屋應用履約保證制度的案例就很少了。信義房屋代銷部執行協理何胤諭
指出，主要原因在於履保制度將所有價金控管於專戶內，一毛錢都不會到建商手裡
，不容動用。
「預售屋從開工到交屋約長達2年，這期間建設公司會不斷投入建設費用」，他表示
，假如交屋前買方已付的價金都不能動用，建設公司需要有非常雄厚的資金才能繼
續工程。
與信託制度不同
因此，預售屋交易多以銀行或建經公司的「信託管理」取代履保制度。消費者階段
性的定簽開、工程期款、交屋款等價金同樣放入專戶，建商在交屋前就可以依照建
設必須支付的費用，汲取一些使用。
除此之外，安信建經履約保證部執行經理張桃認為，信託制度除了保障「價金」也
保障「產權」，效益比履約保證好，涵蓋了積極面的保障。
不過，何胤諭也說，預售屋若使用履保制度，交易糾紛產生時可保障消費者付出的
錢沒有滅失風險；但若使用信託制度，法院只能判斷消費者已付價金是否確實用來
建造，消費者可能必須投入剩下的建造資金才能拍賣該建築物。
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