須有效管理社區 解決糾紛設備問題
2010年06月26日蘋果日報
【廖芸婕╱台北報導】集合式住宅愈來愈多，社區管理委員會也成了住宅品質的一部分。管
委會扮演住戶之間的橋樑，買屋前建議先打聽該社區管委會的狀況，或參與開會情形，以了
解社區運作方式，確保未來生活品質。
互助合作
社區牽涉事務，小至樓梯間的牆壁掉漆、隔壁鄰居的吵鬧聲，大至整個社區的會計報告、消防
設備的維護，都與管委會息息相關。
根據內政部營建署建築管理組訂定的《公寓大廈管理條例》規定，公寓大廈建築物的起造人在
領得使用執照1年內，應按工程造價提列一定比例的公共基金。在所有權登記之區分所有權人達
半數以上（社區1/2以上的戶數已經交屋）及其區分所有權比例合計半數以上（社區1/2以上的
土地已經完成所有權登記）時，起造人應於3個月內召集區分所有權人（即住戶）召開區分所有
權人會議，成立社區管委會。
定期開會商討事務
接下來，政府會把公共基金交給管委會，作為社區修繕、管理、維護的經費。管委會成立後的
第1個任務，就是「點交公共設施」，之後向主管機關請領報備證明，領取起造人或建商所撥下
的公共基金，提供社區使用。住戶們必須推選出主委、副主委及各項目委員，任期 1~2年，定
期召開會議商討社區大事。
內政部營建署建管組組長謝偉松強調，即使有了《公寓大廈管理條例》，「住戶自覺」仍相當
重要。「政府部門難以介入私有財產的管理，頂多規範管委會的基本運作，但一般會引起糾紛
的多是管理費用的收取、選舉事務、住戶派系的爭端，較為私人，需要住戶自覺才能有良好管
理品質。」
管理委員任期1~2年
社區管理常出現的問題以「社區住戶欠繳管理費」、「管委會委員不適任」為最大宗。崔媽媽
基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，若管理費收取標準經區分所有權人會議決議通過，管委會可
向地方主管機關提出舉報，若住戶未在主管機關規定期限內繳清所積欠的費用，主管機關可依
《公寓大廈管理條例》第49條第6款之規定，處以4萬元以上，20萬元以下的罰鍰，並可連續處
罰。
至於管理委員的退場機制，饒後樂說，管理委員已是個沒人想幹的苦差事，擔任者多為熱心住
戶。若罷免某些或全部管理委員，長期將造成互信降低與管理成本增加，或演變成派系鬥爭，
住戶甚至選擇冷漠退卻、不再參與公共事務，往往造成惡性循環。為避免衝突擴大與內部關係
惡化，他建議社區大樓採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解
的衝突。
社區管委會的職務
◎區分所有權人會議決議事項之執行
◎共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
◎公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項
◎住戶共同事務應興革事項之建議
◎住戶違規情事之制止及相關資料之提供
◎協調住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分妨害其他住戶之安寧、安全及衛生之事件
◎收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用
◎規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證
、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管
◎ 管理服務人之委任、僱傭及監督
◎會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告
◎共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管
◎ 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行
◎其他依《公寓大廈管理條例》或規約所定事項
資料來源：《公寓大廈管理條例》、《蘋果》採訪整理
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