中信房屋.中壢.海華.捷運.SOGO.店面.農地.工業地.徵收地.農舍.專案經理人 小羅

借屋裝修先簽 契約書 保權益
載明雙方責任歸屬 裝修期不得入住
2008年09月13日地產王
【簡明葳╱台北報導】購買中古屋於交屋之前，若買方因故須提前進入房子
裝潢，可向原屋主提出「借屋裝修」請求，但因借屋裝修期間，房子尚未過

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【聯合報╱陳培思】
   
信義房屋企研室回答：
Q1:房市未來幾乎可以用「霧茫茫」來形容，何時是選購預售屋的好時機？
1.在景氣、房價持平時：在房價持平時選購房子是最安全的，依照房價年增率

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】
   
住新房子是每個購屋民眾共同的願望，但是根據消基會的統計，有關預售屋的買
賣糾紛屢見不鮮，例如坪數不合、合約糾紛及房屋瑕疵等，經常有民眾會問，現
在買是時間點嗎？預售屋該怎麼買才能買得安心呢？

【經濟日報╱鄭秀美】
   
房巿不景氣，不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛，包括預售屋出
現房子尚未點交，銀行已撥款給建商的問題，成屋巿場更傳出，有不肖業
者因交易量萎縮，經營不下去，拿走購屋人斡旋金或價款後，乾脆惡性倒

更新日期:"2009/04/02 08:35"
房屋都被拍賣了，竟然還收到補稅單！法拍屋愈來愈多，原屋主最好能聰明舉証，可以
避免被課稅。舉例來說，拍定價格五百萬，低於原始房貸八百萬，因為還房貸都不夠了
，原屋主不會被課財產交易所得稅；如果能出示原始的購屋契約，例如一千萬，証明法
拍反而產生虧損，未來三年，可以用來扣抵財產交易所得。（張雅惠報導）

更新日期:"2009/04/19 02:29"  馬婉珍／台北報導
五月報稅季節將開跑，以房地產而言，買賣交易、出租、承租等行為，仍要申報綜合
所得稅。專家指出，民眾除了準備相關證明文件報稅之外，也要更了解稅法相關規定
，爭取有利的節稅空間。專家根據五大族群傳授撇步，讓你報稅輕鬆又省錢：
一、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法：

更新日期:"2009/04/14 10:27"  記者曹逸雯／台北報導
對於政府續撥2000億元優惠房貸，房仲業者普遍表示歡迎，由於利率已下滑至/* Font Definitions */_filtered {font-family:新細明體;panose-1:2 2 3 0 0 0 0 0 0 0;}_filtered {panose-1:2 2 3 0 0 0 0 0 0 0;}/* Style Definitions */p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal {margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;font-size:12.0pt;font-family:"Times New Roman";}/* Page Definitions */_filtered {}_filtered {margin:72.0pt 90.0pt 72.0pt 90.0pt;}div.Section1 {}-->1.325 %
，堪稱史上最低，以北市貸款350萬元來計算，每年本息攤還不到20萬元。
因應民眾需求，內政部決定再加碼2000億元優惠房貸，並趕在4月續撥，房仲業者認為，
原以為可能會出現的空窗期，已經沒有問題，對逐漸回溫的房市買氣，可望有持續加溫的
效果。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，由於2000億元低利房貸利率下滑至1.325%
，堪稱史上最低，且房貸額度又高，台北市可達350萬，其它縣市也可達300萬。以台北市
貸款350萬元來看，每年本息攤還不到20萬元。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮也指出，近期的買氣回籠，主要是受到三個因素所影
響，首先是2000億元優惠房貸以及去年起央行大幅調降利率，在不景氣中撐住基本買盤，
且隨著利率降到歷史低點而營造「買比租划算」的氣氛；接下來是春節之後房市的降價風潮
，引動買方的看屋意願；最後則是3月份台股的強勁表現，消除了市場對於景氣持續探底的
疑慮。
根據信義房屋的統計，3月份全台成屋交易件數較2月份成長39.8%，其中台北縣市、新竹
縣市及高雄市均成長超過4成 。
房仲業者也提醒民眾，趁著政府續撥2000億元優惠房貸之際，對有意小換大、舊換新的購
屋族，當然可以省下不少利息支出，但千萬不要衝動購屋，買房子還是要重視區段及稀有性
，買房子前務必多方評估，尤其避免購買售價明顯不合理，低於市價許多、或是開價過高的
房子都不要碰，即使遇到喜歡的房子，務必也要多比較周邊行情。
看屋專線 :   羅先生  0921-739847
好屋網址 盡在： http://house591.twbbs.org
 
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【網路地產王╱綜合報導】
   
稅季來臨，稅務單位提醒民眾，如果自辦市地重劃而無收益者，地價稅可望全免
，而未來重劃區完成後，地價稅還可減半徵收兩年。
■　自地重劃 可省最多

Ｑ： 什麼叫海砂屋？
Ａ：所謂海砂屋，即建築房屋時拌合混凝土所用之砂，係來自海邊的海砂而非一般常用的河
　　砂，因海砂中含有氯離子，短期內會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之 「壁癌」，長期
　　則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋之結構體，縮短房屋之壽命，影

中庭花園無頂蓋，不會計入權狀坪數

在室內的兒童遊戲區，是會計入公共設施內，由大樓住戶共同持分。

近 年房市交易熱絡，台北縣市菁華區地狹人稠，推案總是供不應求，使得預售案成為
市場上的銷售主流，相對於成屋的一翻兩瞪眼，預售案因買賣的是未來的標的物， 買
方和賣方的資訊不對稱及認知不同，往往會造成交屋時的坪數糾紛，其中又以對室內
實際使用空間的落差爭議較大。以下將幾項公設與實際使用面積的相對關係作 概略的
介紹。

一、清楚的解讀合約書

內 政部規定在簽約前，合約書有五天的審閱期，在合約書上清楚的將權狀分為室內面
積、附屬建築物（陽台、露台、雨遮）、公共空間（公設比）等，一般人常以為將 權
狀面積乘於公設比，扣掉之後就是實際的室內使用面積，完全忽略了附屬建築物的存
在，因而歸咎建商室內面積縮水，事實上還要扣除附屬建築物的面積才是實際 的室內
使用面積。

如 購買總坪數十 二坪 的套房，公設比三十六％，陽台、雨遮佔○． 七坪 ，此時十 二
坪 減去（十 二坪 ×三十六％）等於七．六八坪，再減去附屬建築物○． 七坪 得到六．
九八坪，才是實際室內面積。但有些建商為了順利銷售，往往會避開附屬建築物的問
題，甚至用陽台外推的方式去增加室內使用面積，但不管有無陽台外推 的問題，其實
公設比都不會有變動，因為陽台是屬於附屬建築物，而不是公設的一部份。

另政府修訂建築技術規則，明訂八層以上建築，須設置二座特別安全梯，以提高緊急
避難逃生功能。

因此新申請建照的大樓產品，公設比大多超過三○％以上，但坊間有一些新案訴求二○
％左右的低公設，很多是將當層梯間或地下儲藏室等小公稱為私人空間併入室內面積
計算。這種手法在合約書上權狀的登記很容易就可看破。

二、公設比的定義

而一般所謂的大公與小公的範圍為何？簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面
積之百分比值，公共設施在法規上並沒有明顯的定義，一般習慣來說主要分為大公（
一樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設
施等住戶全體所分攤的面積），以及小公（當層樓梯間、電梯間、走廊等大多為特定
住戶使用空間，由當層住戶所分攤的面積）。

因此公設比的高低和公共設施面積的大小和所分攤的戶數多少息息相關，有些雙併或
獨棟的大樓雖然沒什麼公共設施但公設比卻達三十五％以上，有些大社區有多項的公
共設施但公設比卻能維持在三○％左右就是這個原因。

三、公共設施與公設比的關係

一 般而言公設比的計算是有頂蓋的公共設施才會納入樓地板面積的計算，並不是所有
公共設施都會納入公設比的計算，像中庭花園就屬於法定空地，露天的泳池也不會 計
算到樓地板面積，因此像中庭花園之類無頂蓋的公共空間和公設比的高低一點關係都
沒有；像有很大的中庭花園公設比就應該比較高，是不合邏輯的。

四、車位登記和公設比的關係

另 外有時車位的種類與型態也會影響到公設比的計算，目前的大樓車位分為法定車位
、增設停車位和獎勵停車位，在現行的法規中法定停車位必須登記為公共設施，增 設
停車位和獎勵停車位如若與法定停車空間在空間、構造上及使用上無法區隔就視同法
定車位。如果有所區隔就可以登記獨立產權，沒有登記公設的問題。

但以前述狀況登記為公設時，沒有買車位的住戶就要仔細看清楚建商的產權登記，登
記為﹁大公﹂不管有無買車位，停車空間都將由全體住戶共同持分，若登記為﹁小公
﹂時，可經由合議決定有買車位之住戶共同持分，沒有車位之住戶就不須分攤持分。

但在車位不多的情況下很難從權狀看出登記為大公亦或是小公，這時比較簡單的方式
就是和坪數相仿但有買車位的鄰居，對照權狀或合約書上公共空間的數據有無明顯差
距即可。

五、機電空間的迷思

在近期的預售推案平面圖中，常看到室內空間有用虛線圈起來的機電空間，有些銷售
小姐會把機電空間解釋為上天掉下來的禮物，可多出一個空間來當儲藏室、書房甚至
是廚房。

其實，這是政府給建商的禮物才是真的，建築法規規定在允許容積百分之十以內的機
電設備空間不計入總容積樓地板面積計算，而實際設置之設備通常不需用到百分之十
的面積，因此其剩餘的面積，仍以機電空間名義持分給住戶使用。

一般而言，實際設置之機電設備空間，以大公方式持分全體住戶；剩餘之機電空間，
依不同產品規劃定位，併入各戶的室內中，以約定專用方式持分在公設中，或登記為
附屬建物。

因此，這不計入總容積樓地板面積的機電空間，建商還是可以灌到銷售坪賣給消費者
，如同陽台外推一般，機電空間做其他用途也是需要違法二次施工的，因此多了機電
空間不但可能會提高公設比，而且在使用適法性上也是一個問題。

六、成屋後的公設比誤差

一般的建商大多會遵照合約精神，交屋後都會符合當初預售的坪數，但預售屋買賣定
型化契約範本中第五條規範中的差距一％之內，雙方互不找補，卻有時成為少數建商
偷坪數的護身符，在寸土寸金的台北市，百坪豪宅的一％的差距就可能價差百萬。

另外有時雖然總登記坪數相同，但室內面積和公共持分的面積比例可能會有變動，等
於增加公設比，關係到交屋後的權利，這也是一般購屋人需要注意的。

七、慎選有誠信的建商

綜觀上述，公設的登記可以說是建商的黑箱作業，但可是完全合法，消費者如果在事
後才發現有問題去申訴的話，建商是站得住腳的，因此一定要詳閱合約書，並針對以
上的問題點一一去詢問，最好能留下書面的記錄或錄音，至少要記得銷售人員的姓名
才能保障自己的權益。

同時慎選有誠信的建商，不致在公設登記上作文章，對購屋消費者較有保障，當然也
可請教鄰近的競爭個案，有時會得到令人意外的答案。

更新日期:2008/05/25 09:21 【工商時報　許（清爭）文台北報導】

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1.Price（每坪單價及總價）：低總價是選購套房的基本功，但是，必須注意每坪