2015-08-31 00:40:32 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
全國地方稅務局將自明（1）日起，針對已核准重購土地退還土地增值稅
的自用住宅用地，展開全面清查。財政部指出，重購土地在五年列管期間
內，如有移轉他人、贈與配偶、出租、遷出戶籍或改作其他用途等情形，
均會遭追補原已退還的土增稅。
財政部提醒，重購退稅的政策目的是為協助民眾減輕購屋負擔，申請時符
合退稅資格並拿回退稅款的納稅人，須注意重購退稅有五年列管限制，以
免期間出現退稅條件不符情況，遭到補稅。
依據稅法規定，土地所有權人二年內「先買後賣」或「先賣後買」自用住
宅用地，符合一定條件者，都可以向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關
，就已繳納土地增值稅額內，申請退還其不足支付新購土地地價數額的稅
款，此一措施即稱為「重購退稅」，目的在於減輕納稅人重購自用住宅用
地的負擔。
不過，為了避免退稅優惠遭到濫用，財政部表示，全國稅捐機關對於這類
案件在核准退稅後，均需立冊列管五年，重購土地自買入五年之內，必須
符合三項要件，才可以持續保有其退稅優惠資格，不會被追繳退稅。
三項要件包括：
一、重購後五年內均需作自用住宅使用。
二、五年間應有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍登記。
三、不能改變用途或移轉。
財政部指出，已獲准取得重購退稅的退稅款者，經稅捐機關定期清查發現，
在列管的五年期間內，出現移轉（如買賣）、贈與給配偶或其他人，或者出
租等改變自用住宅使用用途，甚至遷移戶籍以致不符合自用住宅設籍要件等
情形時，稅捐機關即會對納稅人追補原已退還的土地增值稅款。
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2015-08-28 04:38:03 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
自用住宅用地因為繼承以致所有權發生移轉時，繼承人需重新申請
自用住宅用地優惠稅率，否則將被按較高的稅率課徵地價稅。
財政部提醒，原經核准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，
如果因為繼承出現移轉所有權情形時，繼承後的土地若仍做自用住
宅用地使用，土地新所有權人應在每年11月地價稅開徵前40日，也
就是9月22日前重新提出優惠稅率申請。
由於稅捐機關實務上經常發現，有繼承人誤以為只要土地用途未變
更，即可以繼續沿用先前核准被繼承人的特別稅率課徵地價稅，等
接到地價稅單時才發現已被改按一般用地稅率核課，喪失當年度享
受特別稅率權利。
財政部指出，原適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地變更所有
權人後，縱使其作自住使用的用途雖無變更，仍無法按自用住宅用
地稅率課徵地價稅，所有權人必須要在當年度地價稅開徵40日前重
新申請，才能在當年度享有按0.2%特別稅率課徵地價稅的優惠。
一旦過了申請期限才提出申請，優惠稅率即會延至次年才能適用。
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2015-09-08 02:40:53 經濟日報 新北市訊
烏來區萬先生問：房屋稅是否可列為財產交易所得費用？
北區國稅局新店稽徵所答覆：財產交易所得依所得稅法規定，以交易時之
成交價額減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋而支付之一切費
用後之餘額為所得額。
該所進一步說明，購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印
花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)及出售房屋支付之移轉費用(如
仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)得轉列為出售房屋之費用減除，至於
使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用
期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
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2015-09-25 04:00:55 經濟日報 記者郭珈爾／報導
台中市政府地方稅務局指出，不動產被拍賣過戶後，如有欠房屋稅和地價稅
的情形，原所有權人有繳納欠稅的義務。
一般而言，民眾訂立土地或房屋買賣契約、辦理產權移轉時，須經稅務機關
查無欠稅後，才可以到地政機關辦理產權移轉登記。然而，經過法院拍賣程
序而移轉產權的房屋或土地，不必繳清房屋和地價稅款，即可辦理過戶手續
，時常導致原所有權人誤解稅款已處理完畢。
事實上，土地在法院拍賣時，先前所欠繳的房屋和地價稅款，仍屬原所有權
人的欠稅，原所有權人應負繳納的義務並未隨拍賣而消滅。
稅務局補充說明，執行標的物所課徵的土地增值稅、地價稅和房屋稅，屬於
優先債權，是可以先於一般債權獲得清償的債權，意即由執行機關優先代為
扣繳。如果納稅義務人欠繳使用牌照稅，或是非執行標的物的房屋稅和地價
稅，則是屬於次優債權，必須依照債權受償的先後順序依序受償。
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2015-09-24 03:53:29 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
企業出售借名登記土地，沒有免稅優惠。財部指出，此種行為屬於債權交易，
與出售取得所有權土地的情形不同，無免徵營業稅與所得稅的待遇。
財政部表示，營業人出售已取得所有權的土地，依法獲利可免納所得稅，應在
營利事業所得稅申報時，載明於損益及稅額計算表第101欄「免徵所得稅之出售
土地增益（損失）」；同時，銷售時應開立「免稅」銷項發票。
不過，企業買進土地如果是借名登記在他人名下再行出售，性質即非出售土地
所有權，而是債權買賣行為，應依營業稅法規定，按出售價格開立「應稅」統
一發票，並依所得稅法規定，以出售收入減除成本及相關費用後計算所得額，
繳納營利事業所得稅。
中區國稅局近期查獲二宗案例，甲、乙兩家公司因早期法令限制，將購買的農
業用地登記於他人或公司員工名下，並在公司帳列為「其他土地」，近年因土
地價格飆漲，兩家公司分別將農地整筆或整併後分割出售，且誤以為其交易屬
出售土地，可以免徵營業稅，因此在銷售時開立「免稅」銷項發票，合計兩公
司合計補徵營所稅2,550萬餘元，並罰鍰580萬餘元。
財政部指出，不動產所有權採登記要件及絕對效力主義，營業人出資購買土地
，如將土地借名登記在他人名下，等同並未取得土地所有權，僅對名義登記人
有返還土地登記的請求權，請求權屬「債權」性質。因此，當企業銷售這類土
地所取得經濟上的利益，屬銷售請求權的債權買賣行為。
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2015-06-12 00:22:24 經濟日報 記者 陳美珍
「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋，
不僅可獨享400萬元的免稅額，超過免稅額部分的獲利，即使必須按
10%稅率課稅，若是售屋目的為換屋時，還可以再透過優厚的重購退
稅機制，將售屋利得稅負一舉化為烏有。
舊制之下，重購退稅機制原本即已存在，但是合一課稅新制施行時，
重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時，只
能價格愈換愈貴，或面積愈換愈大，而是符合「自用住宅」以及
「二年內重購」的要件，就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。
先以「二年內重購」為例，換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋，或是
先賣舊屋、再買新屋，買與賣相距的時間都在二年以內完成，就達到
基本退稅要件。
再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於
自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即
：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要
連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。
必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對
「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。
新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚，主要就在不論是要大換小
、或是小換大，豪宅換平房、或平房換豪宅，其因出售自用住宅所繳
納的所得稅，都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說，如果是低價
屋換高價屋，出售低價屋所繳納的所得稅，可以全數退稅；反之，若
是想要換購較為低價的房屋，同時出售高價舊屋時，也可以按照重購
（新屋）價格占出售（舊屋）價格的比率，申請退稅。
舉例來說，甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產，在2025年時決
定出售，並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產，假設A房產
出售時的房地合一收入，扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額
，及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，還要繳納40萬元所得稅。
甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件，出售A房產
所繳納的40萬元，即已取得申請退稅的資格。
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2015-09-03 04:40:03 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
交換停車位，稅負大不同。財政部表示，同一區分所有建物以
共同使用型態登記的停車位，住戶因需要互換停車位，只要權
利持分並無增減，可以免徵契稅；但若是以小車位交換大車位
，即屬財產增加，會被視為是買賣或贈與行為，按契價的6%課
徵契稅。
依據契稅條例規定，不動產的買賣、交換、贈與，需由買方、
交換人或受贈人，按當地不動產評價委員會評定的標準價格申
報繳納契稅。
財政部指出，停車位亦屬不動產的一種，原則上民眾購買停車
位，買方也要依評定房屋標準價格繳納契稅。根據現行契稅條
例，契稅稅率最低2%、最高6%。
不過，因為都會地區多屬大樓型態的建築物，這類公寓、大廈
式住宅，法律上稱之為「區分所有建物」，其停車位多數都是
以共有方式持有。財政部指出，區分所有建物如是以共同使用
的型態登記停車位，為便利住戶區分及管理，停車位予以編號
並登記後，住戶因需要而互換車位的位置時，財政部規定，互
換停車位的結果，只要各自權利持分並無增減，即可視為是單
純屬於同一建築物內停車位編號變更，非屬移轉所有權行為，
可以免申報繳納契稅。
但是財政部說，如其交換方式是以小車位換大車位，交換行為
會產生財產增加的情形，視同所有權已經移轉，交換人應該就
增加的權利部分，繳納6%稅率的買賣契稅或贈與契稅。
財政部同時規定，互換停車位不需要申報繳納契稅的範圍，僅
限雙方互換的停車位，位處同一門牌坐落的區分所有建物之內
，如果分屬於兩棟不同門牌坐落的區分所有建物內，這類交換
停車位的行為，就不是單純的停車位編號變更而已，車位互換
行為已涉及交換所有權，應依法申報繳納2%稅率的交換契稅。
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2015年02月28日【倪浩倫╱台北報導】
小換大、舊換新、遠換近，這是不少換屋族的願望、也是許多業者的售屋口號。為了避免
有自住需求的換屋族，出售房屋時，因土地部分須繳交土地增值稅（土增稅），影響換屋
意願，政府推出「重購退稅」方案，只要符合條件，就能拿回全額土地增值稅。
房屋包含土地和建物，當民眾有換屋需求，卻礙於口袋不夠深，勢必要賣掉舊有房子，當
換屋資金。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，賣屋要繳的土增稅，金額往往不低
，民眾買賣前務必了解，自己是否符合「重購退稅」的標準，可替自己省下一大筆土增稅。
需本人、配偶或直系親屬設籍，是「重購退稅」的首要條件，就是買進和賣出的房屋，皆
要符合自用住宅。「先買後賣，或先賣後買都可以，」林以德補充，房屋買賣，土地價值
是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地公告現值，可到地政機關，調閱登記簿謄本
，用公告現值乘上該房屋的土地持分，即可算出數字。」
售屋前1年不得出租
台灣房屋法務專員游璿樺以「先賣後買」為例，若售出的房屋，土地持分部分（土地公告現值）
為1000萬元，扣除200萬元土增稅，剩下800萬元，「2年內，買進的房產裡，土地持分超過
（土地公告現值）800萬元，就能申請退回土增稅。」買900萬元，則可退100萬元，買1000萬元
，就能全額領回200萬元。若是先買後賣，同樣適用。
要注意的是，買進、賣出的房屋，所有權人要同1人，且出售前1年內無出租及營業使用。
那要去哪裡申請退稅呢？林以德說，若符合相關規定，可在重購（先賣後買）
或出售（先買後賣）後，向原出售房屋的主管稽徵單位，申報退稅。
重購後5年不可空戶
千萬不要以為退了稅，錢就穩當的躺在口袋了。為了避免「暫時自住」的投機客，法令有
規定，重購房屋後，5年內不能移轉（賣），也不得出租、營業和變成空戶，否則退回的土
增稅會遭追回。林以德提醒，對於自住客來說，很容易無心違反「空戶」規定遭討稅，
「例如原只有自己設籍，當有需要遷出時，務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入，自己再遷出。」
林以德說，若自己先遷出，家人戶籍再遷入，就會被視為空戶追稅。
游璇樺說，相較於自用住宅優惠稅率，每人一生僅能使用1次，「重購退稅」無次數限制
，只要符合規定，皆能申請退稅。另為了避免民眾不知道「重購退稅」，民眾有10年的請
求權（以後面買賣時間為起算點）。
【重購退稅規定】
項目╱內容
名稱：自用住宅重購退稅(土地增值稅)
目的：避免有換屋需求的民眾，因繳納土地增值稅後，不夠錢買新房子
符合條件：
原有房屋
◎簽約交易前1年內
◎無出租或營業使用
◎戶籍有本人、配偶或直系親屬設籍
新購房屋
◎原出售及新購房產的所有權人為同1人
◎新購房產，須辦有本人、配偶或直系親屬的戶籍登記
◎買入5年內皆須為自用住宅，不得出租、營業、移轉及遷出戶籍
◎都市土地最大為90.75坪、非都市土地最大為211.75坪
退稅期限：無論先買或是先賣，買賣時間須在2年內
資料來源：《蘋果》採訪整理
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2015-03-25 03:02:15 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
換屋申請退稅，房、地售價要分開才有利。財政部表示，重購自用住宅可以
申請退還土地及增值稅，但需各別比較房、地價格，只有新購房、地的各別
價格，高於出售房、地時，納稅人才享有退稅優惠。
以出售自用住宅屬於「房屋」部分的售屋所得稅實際案例為例，甲在101年度
綜合所得稅申請增列重購自用住宅扣抵稅額，但提示的出售及重購不動產買
賣契約書，均未載明土地及房屋各別價格。
國稅局為確認甲重購的自用住宅，是否符合換屋退稅的要件，改以
房地比（房屋評定現值／房屋評定現值+土地公告現值）
重行計算其房屋及土地的各別價值，再就已出售的舊屋房地價格進行比較。
以甲為例，國稅局按房地比計算的出售房屋價格為200萬元，較新購房屋價格
98萬餘元為高，判定甲不符合「以小換大、賣低買高」的退稅資格，無法退
還或扣抵其已納售屋所得稅。
財政部強調，台灣目前是採房、地分開課稅，並非房地合一課稅，因此，重
購退稅的資格，也是以房、地分開的價格為準，不是合併後的房產總價。當
買賣合約書是以總價額簽訂出售房地，且未劃分房屋及土地的各別價格時，
應依房地比計算。
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2015-04-02 08:25:15 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
去年賣屋，今年5月報繳售屋利得，稅負將全面上升。財政部核定售屋課稅標準
，除調降豪宅強制實價課稅適用門檻外，全台縣市計算售屋所得的推計率多數
均上調，其中桃園市桃園區等調漲5個百分點最大。
財政部昨（1）日發布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，豪宅強
制實價課稅門檻全面下降，雙北以外縣市，原本房地合併售價由超過5,000萬元
需按實價課稅，今年調降為售價逾4,000萬元，屬於房屋部分的交易利得即需實
價課稅。
雙北部分的豪宅實價課稅適用門檻，也由原本8,000萬元首度分拆。台北市降為
按房地合併售價7,000萬元為準，新北市則為6,000萬元。
財政部指出，出售符合豪宅條件的售屋者，即使未舉證成本，也需以房地出售
實際總價乘上房地比，即房屋評定現值／（房屋評定現值+土地公告現值），計
算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率
，繳納售屋所得稅。例如，出售台北市總價1億元的豪宅，因無買進成本，假設
按其銷售總價得出的房地比為房屋30%、土地70%，其中屬於房屋的售價即是
3,000萬元（1億元乘上30%），再以3,000萬元乘上15%的所得推計率，售屋利得
即是450萬元，按40%稅率計算，應繳納利得稅為180萬元。
除豪宅外，出售房屋卻無法舉證買進及賣出價格者，則是按房屋評定現值的一
定比率，推計售屋所得課稅。依財政部核定的課稅所得額推計率，除台北市維
持高級住宅按48%、一般住宅42%標準不變外，各縣市均局部調高房價持續上揚
地區的售屋利得課稅率，以桃園市部分地區漲幅最大。
財政部指出，桃園市的桃園、中壢、八德及蘆竹等區，售屋利得要按房屋評定
現值的25%推計所得，較102年度調漲5個百分點。
課稅所得額推計率變動較大的地區則是台中市，部分地區推計率最多調增3個
百分點，並以西屯、北屯、中區、豐原、后里、潭子及大雅調增幅度最大，其
他地區約僅微調1個百分點，或未調高。
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2015-02-06 05:57:50 聯合報 記者沈婉玉／台北報導
換屋族注意囉，在同一年度，若持有舊屋及新屋時，夫妻名下都只有一屋，且都
符合自用住宅的條件，報稅時可將舊屋及新屋的購屋借款利息申報綜合所得稅列
舉扣除額，不受一屋的限制。
北區國稅局強調，因換屋而使一個家庭同一年度同時持有二戶自用住宅，雖然購
屋借款利息支出可不受一屋限制，但抵稅月份不能重疊，上限仍為30萬元。
北區國稅局表示，所得稅法規定，本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋，辦
竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，可取具房貸利息單據，在報稅
時申報列舉扣除，每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。
國稅局舉例，因為要換屋，先生在2月售屋，償還了房貸並支付利息5萬元。同年
5月時，再以太太的名義購買了自用住宅，並申辦房貸及支付利息15萬元。
國稅局官員說，雖然2筆利息是繳納2間不同房子的房貸，但因支付利息所屬的期
間並不相同，等於同一時間僅一處房屋有列報購屋借款利息，並不違反購屋借款
利息扣除以一屋為限的規定，因此這家人當年報稅時，可申報自用住宅購屋借款
利息20萬元（在上限30萬元額度內）。
國稅局提醒，申報購屋借款利息支出時，若全戶同時申報有儲蓄投資特別扣除額
者，應先自購屋借款利息中減除後，餘額才能列報減稅。
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2015年03月14日附賣方切結書自保 仲介有調查義務
【鄭婷方╱台北報導】
農地買賣眉角多，重劃後農地出售必須注意優先購買權人是否有購地意願。
若無，專家提醒，應附出賣人之切結書，或在申請書載明「優先購買權人確
已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，自保並防爭
議。
讀者曾先生來信詢問，家中有塊重劃後的農地，委託仲介賣出，但農地左右
兩側的農地所有人，突然以存證信函告知其有優先購買權，有意購地。他不
得已只好賣給其中較原買主更高一點價格的優先權人，不過，原買方主張，
契約未註明如有優先權人購買時，應無條件解除契約並返還簽約金，且售價
非原來的價格，目前為給付不能，將提告違約並要求懲罰性求償。
承租者有權優先購買
根據《農地重劃條例》第5條：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
一、出租耕地之承租人。
二、共有土地現耕之他共有人。
三、毗連耕地之現耕所有權人。」
台灣房屋法務游璿樺解釋，簡單而言，毗連耕地的現耕所有權人，指與欲出
售之土地的四周邊界相連，目前仍有自行耕作事實地土地所有權人。
若曾先生堅持賣給原簽約的買方，游璿樺表示，買賣契約仍具效力，該毗連
耕地的現耕所有權人，僅得向出賣人請求損害賠償，與買方無關。但須舉證
損害賠償事實。另一方面，若曾先生決定賣給優先權人，原買方可依《民法》
第226條，向曾先生主張債務不履行的損害賠償。
賠償可達已付價金1倍
實務上，地政士全聯會榮譽理事長王進祥補充，若曾先生決定賣給優先權人
，可視土地是否已過戶處理，若未過戶，買方最高可主張曾先生賠償已支付
的購買土地價金的1倍金額；若曾先生已過戶給買方，則一般會委由代書談和
解。
由於曾先生表示，因對法律不熟悉，簽約買賣時都是仲介與代書處理，合約
中提及是否有優先權，仲介皆說勾否，糾紛發生後，仲介與代書都避不見面
，但土地登記謄本上確實有註明為農地重劃區，疑惑此狀況下，若將土地賣
給價高的優先權人是否構成違約，可否向仲介代書求償？
處理買賣合約時，仲介有居間調查的義務，代書也須盡善良管理人的責任，
游璿樺表示，若曾先生將土地賣給優先權人，使得買方求償，他可依《民法》
第 567 條、《經紀業管理條例》第26條，向仲介請求損害賠償；再依《民法》
第 544 條向代書請求損害賠償，不過，求償結果如何仍須視法院判定。
【重劃後農地優先購買權簽約撇步】
買賣前：
◎出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人是
農地重劃的優先購買權人，但所謂毗連耕地之現耕所有權人，必須有耕作的事實
◎賣方應通知優先購買權人，在其放棄優先購買權後，才可出賣不動產給第3人
買賣中：賣方要出賣，要出具優先購買所有權人放棄其優先購買權的證明，例
如賣方的切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權
，如有不實，賣方願負法律責任」字樣
【重劃後農地買賣未告知優先購買權人糾紛處理】
過戶前：若賣方決定賣給優先購買權人，買方最高可主張賣方賠償已支付的購買
土地價金的1倍金額
過戶後：
◎若賣方決定賣給優先購買權人，實務上，會委由代書談和解
◎若賣方決定賣給第3方買方，基於「物權效力優先」原則買賣生效，但
優先購買權人可依《經濟條例》第26條求償，但必須舉證損失內容
資料來源：《蘋果》採訪整理
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