中信房屋.中壢.海華.捷運.SOGO.店面.農地.工業地.徵收地.農舍.專案經理人 小羅

2010年06月16日蘋果日報

新竹讀者王小姐問：
我透過房屋仲介購買一間房屋，交屋後發現是凶宅，仲介推說不知道，我
就告前屋主，仲介都置身事外，只說等我們告成功後，才退我服務費。難
道仲介對我都沒有責任嗎？我能向仲介提告索賠嗎？

律師沈崇廉答：
「凶宅」是指發生凶殺或自殺致死的房屋，足以減損房屋的交易價值，是
一種瑕疵；至於因意外死亡者，法院一般認為並非「凶宅」。若凶宅交易
時，只要買方不知情，賣方都負有《民法》第三五四條瑕疵擔保的責任，
買方在得知後可依《民法》第三五九條規定，選擇解除契約或減少價金。
至於仲介的責任，房屋為凶宅一般會記載於「標的物現況說明書」上，但
是「標的物現況說明書」大多來自賣方告知或仲介查訪鄰居的結果，如果
賣方惡意隱匿，或自殺、兇殺的年代久遠，查訪鄰居也難得知，法院通常
會認定仲介已盡查證義務，不用負賠償責任。

惡意隱匿依法賠償

但如果房仲業者為拉高成交機會或成交價，而與賣方共同隱匿凶宅，則房
仲業者就要依《民法》第五四四條規定，賠償買方。

假設，房仲業者對凶宅查證已盡力，沒有過失，則買方只能依《民法》第
三五九條規定，選擇解除房屋買賣契約或減少價金（即要求賣方退一部分
的錢）。

在解除契約確定後（由法院判決或當事人談妥），因買賣契約已不存在，
房仲業者就要退仲介費；如果是減少價金，則房仲業者應依減少比例退還
仲介費。

記者鄧玉瑩採訪整理
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