未過戶買賣房屋 仍須報綜所稅
預售屋興建期轉手 也要課 土地買賣則免
2010年01月30日蘋果日報
【林承志╱台北報導】低利率時代，不少民眾將定存解約轉而投資房地產，但南
區國稅局發現，不少民眾從事土地投資買賣時，為了節省過戶所須繳納的規費、印
花稅或代書費，刻意不將土地過戶，等找到下一任買主再轉手。此做法雖然可節省
部分開支，但對稅捐機關來說，土地交易有所得，就須直接併入當年度個人綜合所
得稅申報。
權衡輕重
中信房屋法務專員白宗益表示，根據《稅法》第4條第16款規定，個人出售土地所得
，目前享有免稅。因此，若是按照正常程序，投資人只要先將土地過戶到自己名下
，未來轉手獲益即享有免稅優惠。
不過，一旦投資人不辦理過戶，便直接尋找下一任買主時，投資人所出售者並非土
地，而是「土地登記請求權」，此類收入對稅捐機關來說，即屬於其他所得，必須
併入個人所得稅徵收。
「預售先過戶再賣」
上述土地交易狀況也適用於預售屋與成屋的交易，不同的是，不動產交易無免稅規
定，房屋交易較單純，土地交易多了「契稅」這項支出。因此，就算房屋交易所得
不能免稅，也有部分投資人甘願冒著補稅處罰的風險，採取不過戶直接轉手的交易
方式，尤以預售屋買賣案件中最常見。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出，預售屋因仍在興建當中，不能過戶，
買賣時，通常是賣方將某建物的請求權轉讓給買方，而與建商進行換約的動作。
在此過程中，賣方僅須負擔換約費用即可從中獲利，且因無過戶問題，部分投資人
認為，稅捐機關無從得知此筆交易所得，因此多未誠實申報。但林以德表示，實際
處理的案件中，即有投資人因買賣對象為公司戶而被稅捐機關查獲。
買賣預售屋獲利案件中，最著名的例子即為前中鋼董事長林文淵，代吳淑珍買賣元
大「一品苑」案，當時國稅局就已算出林文淵因未將交易所得給吳淑珍，事後補稅
與罰鍰金額總計高達2400~3600萬元。
此外，預售屋從簽約到交屋時間較長，期間內房價可能會有較大漲幅，部分投資人
也會選擇在交屋前，利用上述方式直接轉手。但林以德建議，不妨等待交屋過戶後
再行交易，雖買賣須繳納之支出，較直接換約多10~20萬元，但仍比依實際價差計
算交易所得來得划算。
未過戶買賣應注意事項
◎未過戶買賣土地所得，不適用免稅優惠
◎未過戶買賣預售屋所得，若未誠實申報，罰鍰可能為應繳稅額的數倍
◎若房價成長幅度高，過戶再出售較划算
資料來源：《蘋果》採訪整理
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