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■ 記者 陳美珍
相較於首購族，換屋族要以舊屋換新屋，一定要把握住出售舊屋衍生的各項節稅
要訣，以舊換新才能輕鬆、愉快。
一般而言，換屋族想要節稅，有三招絕不能忽略。
第一招：要充分利用自用住宅優惠稅率節省土地增值稅。
現行稅法為減輕人民的負擔，對於出售自用住宅用地的民眾，准其可以不必按土
地漲價幅度累進課稅，只須以10%的自用住宅優惠稅率繳稅即可。不過，選用自用
住宅優惠土地增值稅率有幾個要件：
1.面積：都市土地不超過3公畝（約90坪），非都市土地不超過7公畝（約210坪）。
2.用途：出售前一年內，無出租或供作營業使用情形。
3.優惠適用次數：一人一生只可享受一次自用住宅優惠稅率。因此若多次換屋者
，應選擇房價最高的房屋使用。
4.戶籍：申報時所有權人、配偶或直系親屬中的任何一人，必須設籍於建物內。
第二招：利用二年內重購退稅優惠，可以節省土地增值稅。
不論是先購後售，或先售後購自用住宅用地，在二年內（從完成移轉登記日開始
計算）重新購買自用住宅用地，且新購土地價格較「原來賣出土地的價格土地增
值稅」的數額還高者，就有資格向稅捐機關申請退還出售自用住宅用地已繳納的
增值稅。
必須注意，重購土地的所有權人必須與出售土地的所有權人為同一人，退稅申請
才不會被駁回。
第三招：把握財產交易所得重購退稅，可以節省個人綜合所得稅。
依照目前的稅法，出售房屋者如果有售屋所得，必須計入售屋年度的「財產交易
所得」項目中，課徵個人綜合所得稅。
不過與土增稅相同，如果民眾出售房屋並依規定繳稅後，二年內重購自用住宅，
且新購房屋價格超過原有房屋時，也可申請退還已繳納的財產交易所得稅。
與土增稅重購退稅優惠不太一樣的地方，申請退還重購自用住宅所得稅的納稅人
，不一定要是房屋所有權人，但必須是與納稅人合併申報的受扶養親屬，才可以
符合退稅的要件。
換屋族除了要懂得掌握現行稅法提供購屋族的節稅優惠之外，出售舊屋除了增值
稅之外，還會有契稅負擔。契稅通常是由買方負擔，土地增值稅則是由賣方繳納。
換屋族因為有買屋也有賣屋的行為，兼具買方與賣方的角色，購屋時也要把這二
種稅捐的負擔加在購屋成本中，仔細換算自己的購屋能力。
一般而言，契稅是以買賣契約的契價課稅，買賣契稅稅率為6%。土增稅稅率比契
稅高許多，但在明年元月底以前買賣的土地，都有減半課稅的優惠，包括自用住
宅用地一人一生一次的優惠稅率，稅率也下降為5%，在新的稅法案未通過之前，
民眾都可以把握低稅率時機，適時換屋。
【2004/11/08 經濟日報】
相較於首購族，換屋族要以舊屋換新屋，一定要把握住出售舊屋衍生的各項節稅
要訣，以舊換新才能輕鬆、愉快。
一般而言，換屋族想要節稅，有三招絕不能忽略。
第一招：要充分利用自用住宅優惠稅率節省土地增值稅。
現行稅法為減輕人民的負擔，對於出售自用住宅用地的民眾，准其可以不必按土
地漲價幅度累進課稅，只須以10%的自用住宅優惠稅率繳稅即可。不過，選用自用
住宅優惠土地增值稅率有幾個要件：
1.面積：都市土地不超過3公畝（約90坪），非都市土地不超過7公畝（約210坪）。
2.用途：出售前一年內，無出租或供作營業使用情形。
3.優惠適用次數：一人一生只可享受一次自用住宅優惠稅率。因此若多次換屋者
，應選擇房價最高的房屋使用。
4.戶籍：申報時所有權人、配偶或直系親屬中的任何一人，必須設籍於建物內。
第二招：利用二年內重購退稅優惠，可以節省土地增值稅。
不論是先購後售，或先售後購自用住宅用地，在二年內（從完成移轉登記日開始
計算）重新購買自用住宅用地，且新購土地價格較「原來賣出土地的價格土地增
值稅」的數額還高者，就有資格向稅捐機關申請退還出售自用住宅用地已繳納的
增值稅。
必須注意，重購土地的所有權人必須與出售土地的所有權人為同一人，退稅申請
才不會被駁回。
第三招：把握財產交易所得重購退稅，可以節省個人綜合所得稅。
依照目前的稅法，出售房屋者如果有售屋所得，必須計入售屋年度的「財產交易
所得」項目中，課徵個人綜合所得稅。
不過與土增稅相同，如果民眾出售房屋並依規定繳稅後，二年內重購自用住宅，
且新購房屋價格超過原有房屋時，也可申請退還已繳納的財產交易所得稅。
與土增稅重購退稅優惠不太一樣的地方，申請退還重購自用住宅所得稅的納稅人
，不一定要是房屋所有權人，但必須是與納稅人合併申報的受扶養親屬，才可以
符合退稅的要件。
換屋族除了要懂得掌握現行稅法提供購屋族的節稅優惠之外，出售舊屋除了增值
稅之外，還會有契稅負擔。契稅通常是由買方負擔，土地增值稅則是由賣方繳納。
換屋族因為有買屋也有賣屋的行為，兼具買方與賣方的角色，購屋時也要把這二
種稅捐的負擔加在購屋成本中，仔細換算自己的購屋能力。
一般而言，契稅是以買賣契約的契價課稅，買賣契稅稅率為6%。土增稅稅率比契
稅高許多，但在明年元月底以前買賣的土地，都有減半課稅的優惠，包括自用住
宅用地一人一生一次的優惠稅率，稅率也下降為5%，在新的稅法案未通過之前，
民眾都可以把握低稅率時機，適時換屋。
【2004/11/08 經濟日報】
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