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【經濟日報╱鄭秀美】
房巿不景氣,不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛,包括預售屋出
現房子尚未點交,銀行已撥款給建商的問題,成屋巿場更傳出,有不肖業
者因交易量萎縮,經營不下去,拿走購屋人斡旋金或價款後,乾脆惡性倒
閉,避不見面,目前全台這類案件已累計達數十起。
建議購屋人最好在購屋時,要求履約保證,先把錢撥到銀行,由銀行代管
,才能避免陷入房子沒買到,購屋資金不翼而飛的慘況。
由於不動產交易金額龐大,動輒數百萬元至上千萬元,買賣雙方都非常擔
心交易過程出狀況,若透過「成屋履約保證制度」,當買賣雙方價格談妥
後,買方支付給賣方的各筆款項都存放在銀行及賣方的聯名專戶中,賣方
所需支付的各項稅捐、費用由專戶中給付,直到交屋完成後,由銀行專戶
中結清並加計利息,才會支付給賣方,如此既能確保買方付款的安全,又
能保障賣方在交屋後能夠順利取得尾款,為房屋交易做更嚴密、更安全的
把關,一般而言,現在較有制度的房仲公司都有辦理履約保證。
簡單的說,「成屋履約保證」就是房仲公司在買賣雙方同意保證責任範圍
內的前提下,由銀行出面保證,讓買方得到清楚的產權,屋主也得到應有
的價款,並由建築經理公司,以公正的第三人角色處理所有事項,做好資
金保管、監控與流程控管。如果交易過程中任何一方有違約的狀況發生以
致於無法履約,經查證屬實,則銀行將出面,依保證書約定,負應有的責
任,將買賣交易風險降到最低。
以安信建築經理公司為例,自民國85年起與信義房屋合作,參考美國施行
已久的ESCROW制度,因應國內市場交易狀況,所建立不動產交易安全制
度,透過銀行及建經公司的安全把關,來保障客戶產權、付款之風險。
對於買方的保障在於,履約保證以銀行與建經公司做為履行契約的保障方
,在交易過程中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約保證專戶」
中,等產權過戶及房屋點交完成後,價金才會提撥給賣方;如此,可免除
詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,買
賣價金就會被凍結在履保的帳戶中,不至於被賣方所取走,也可免除賣方
一屋二賣的風險。
對賣方而言,以往常見的糾紛是自售屋主遭買方詐騙,買方向銀行辦理高
額貸款後捲款潛逃。過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方為所有權人
,根本不管貸款是支付賣方尾款用途,或者買方跟代書有勾結的話,權狀
拿到就跑掉,屋主卻只能拿到一小部分價金。
現在透過成屋履約保證制度,在房子過戶前,買方若未能依約如期履行契
約所定之義務,經賣方依「成屋履約保證」約定方式完成催告並解除買賣
契約者,由保證銀行將履行買賣契約已給付之價金沒收交給賣方。萬一房
子已過戶,賣方取得確定勝訴判決,得回復不動產所有權並沒收買方已付
價款;惟如致無法回復所有權者,也可由保證銀行確保賣方收取全額買賣
價金。
(作者為安信建經公司履約保證部經理)
【2008/08/17 經濟日報】
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